Il testo integrale del documento presentato dall’Unione Inquilini nel corso dell’audizione presso la commissione ambiente della camera dei deputati su dismissioni e canoni degli alloggi di enti previdenziali privatizzati.
NOTA PER AUDIZIONE COMMISSIONE VIII
RISOLUZIONI 7/00378 E 7/00384
“Iniziative a tutela degli inquilini degli immobili
degli enti previdenziali privatizzati”
1. A parere della scrivente organizzazione sindacale sono doverose alcune considerazioni che riguardano le premesse delle due risoluzioni in questione.
Le OO.SS. contrattano e stipulano accordi sulla base del quadro legislativo che il Parlamento, su propria iniziativa o su iniziativa del governo, definisce. In tal senso, va considerato che è la legge che ha provveduto alla privatizzazione di taluni enti previdenziali e ha escluso dal campo di applicazione dei medesimi le disposizioni che riguardano gli enti previdenziali pubblici.
La decisione di alienare il patrimonio riguarda una scelta autonoma degli enti in merito alla quale non vi è stata alcuna forma di concertazione o di trattativa sindacale.
Recentemente è stata approvata dal Parlamento una norma che, rispetto ai piani di vendita, impone una autorizzazione da parte dei Ministri dell’Economia e del Lavoro ma solamente per la verifica della compatibilità con i saldi strutturali di bilancio, senza riguardo alle tutele per gli inquilini.
Le uniche tutele esistenti sono quelle conquistate nella trattativa e, attraverso forme di mobilitazione, da parte delle organizzazioni sindacali, non essendoci norme che vincolino gli enti previdenziali privatizzati a praticare determinati prezzi o a concedere particolari tutele sociali.
Nelle risoluzioni si fa riferimento esplicito a un accordo siglato nel settembre 2008 tra “alcune sigle sindacali e taluni enti previdenziali privatizzati”. Il riferimento evidente è all’accordo siglato, tra gli altri anche dalla scrivente organizzazione sindacale, con l’Enasarco. Altri enti, citati nelle risoluzioni, per esempio l’Enpam e l’Enpaia, hanno annunciato la volontà di vendere il proprio patrimonio, ma non sono stati firmati o siglati accordi.
Nel merito dell’accordo per l’Enasarco, va precisato quanto di seguito, che non corrisponde a quanto affermato nelle due risoluzioni in esame.
L’accordo non prevede che, qualora l’inquilino non acquisti l’alloggio in cui abita, questo potrà essere venduto a terzi. L’accordo prevede che gli alloggi invenduti saranno mantenuti in proprietà dell’ente che ne affiderà la gestione a un fondo immobiliare.
L’accordo prevede una serie di agevolazioni per l’acquisto diretto da parte dell’inquilino (prelazione, sconto del 30%, ulteriore sconto del 10% in caso di vendita collettiva di almeno il 70% dello stabile, mutui agevolati, abbattimento delle spese notarili, possibilità di acquisto dell’usufrutto da parte degli anziani, ecc.) mutuate dalla legge per gli enti previdenziali pubblici.
Rispetto ai canoni, si prevede il rinnovo contrattuale al momento della vendita per 5 anni più 3 o 6 anni più 3 (a seconda del reddito), anche qui mutuando per via di trattativa quanto previsto dalla legge sugli enti previdenziali pubblici.
Rispetto, infine, ai prezzi di vendita, è responsabilità dell’ente determinarli (non essendoci alcun obbligo legislativo che imponga di praticare prezzi determinati). Nell’accordo si introducono dei vincoli: uno è che non si può in nessun caso superare il valore medio indicato dell’Agenzia del territorio, l’altro è che si deve tenere conto delle condizioni oggettive dell’immobile (vetustà, manutenzione, ecc.).
2. Anche rispetto al tema delle locazioni, occorre fare una premessa fondamentale. La legge 431 del 1998 introduce due canali contrattuali, uno libero e uno agevolato, nel quale, in cambio di agevolazioni fiscali il proprietario accetta un canone inferiore. Nessuna norma obbliga gli enti a dover stare nel canale agevolato e a rinunciare alla remunerazione del canale libero (con annesso avvio delle procedure di sfratto per finita locazione). La lotta che le OO.SS. conducono consiste nel tenere gli enti dentro la contrattazione collettiva dei canoni. Questa lotta è ostacolata dalla legislazione esistente e, ancora di più, dalle norme che si stanno per introdurre. Al termine dell’iter del varo del decreto legislativo sul federalismo fiscale, l’introduzione della cedolare secca del 20% sugli affitti percepiti dai proprietari, senza alcuna distinzione tra canale libero e canale agevolato, porterà ad eliminare qualsiasi convenienza per il suddetto canale agevolato. Senza l’adozione di una norma che vincoli i suddetti enti e tutte le proprietà immobiliari che hanno forme di partecipazione o di controllo pubbliche o che hanno goduto di forme di agevolazioni pubbliche, a stare dentro il canale contrattuale agevolato, nei prossimi mesi assisteremo a un ulteriore incremento degli affitti anche per tutti quegli enti che tuttora rimangono del canale agevolato. La richiesta, che avanziamo, in questo contesto è un intervento che modifichi la norma in itinere sulla cedolare secca, vincolando il beneficio al canale contrattuale agevolato, evitando quindi di determinare le condizioni di ulteriori inevitabili aumenti che produrranno l’ulteriore incremento degli sfratti per morosità vera piaga sociale che non viene affrontata in alcun modo.
3. Rispetto al dispositivo delle due disposizioni, esprimiamo le seguenti valutazioni.
Noi siamo favorevoli affinché Parlamento, Governo e Istituzioni locali intervengono al fine di realizzare condizioni di maggiore tutela e garanzia per gli inquilini.
Siamo intervenuti, per esempio, richiedendo ai gruppi parlamentari, in sede di conversione in legge della recente manovra economica, affinché si modificasse il comma 15 dell’art. 8 (quello che prevede dei ministri del lavoro e dell’economia prima dell’avvio dei piani di alienazione degli immobili pubblici) nel senso di introdurre, accanto alla prevista valutazione di compatibilità rispetto ai saldi strutturali di bilancio, anche una clausola sociale, di “verifica” delle condizioni di tutela per gli inquilini e per non aggravare la precarietà abitativa nelle città.
Più in generale, la nostra posizione è la seguente.
Tutto il patrimonio degli enti pubblici non di edilizia residenziale pubblica, quello che appartiene ad enti che perseguono interessi pubblici o che sono sottoposti a forme di vigilanza o controllo pubblici o che ha avuto contributi o agevolazioni di qualsiasi natura, debba essere considerato patrimonio di edilizia residenziale sociale e, quindi, appartenente al “social housing”. IN questo ambito, naturalmente, rientrano pienamente gli enti previdenziali privatizzati.
Esso, quindi, deve essere considerato, dal punto di vista normativo, in una condizione intermedia tra l’edilizia residenziale pubblica e il mercato privato ed avere, sia per quanto riguarda i canoni che per quanto riguarda la possibilità di acquisto da parte dei conduttori, forme specifiche di tutela e garanzia. Ciò deve valere anche per le forme di gestione, che attualmente tali enti tendono ad generalizzare, dei fondi immobiliari.
Infatti, prima di pensare al social housing nuovo da costruire, secondo quanto Governo e Parlamento hanno messo in campo in questi ultimi mesi, occorrerebbe intervenire sul sociale housing che già c’è e che rischia di essere sottratto, anche per gli interventi legislativi in itinere (la cedolare secca sugli affitti), a forme di gestione socialmente compatibili.
4. Rispetto, pertanto, alla proposta di moratoria che viene formulata dalle risoluzioni, l’opinione dell’Unione Inquilini è che essa abbia un senso solo se non fine a se stessa (altrimenti si tratterebbe solo di una sospensione che lascerebbe i problemi inalterati se non li peggiorerebbe ulteriormente).
La nostra proposta è che essa debba essere finalizzata alla definizione di un quadro normativo che interviene sull’inserimento di detto patrimonio nel social housing e nella determinazione delle tutele sociali che debbano essere garantite, sia nei processi di dismissione che nei rinnovi contrattuali, estendendo tali forme di tutela anche alle forme di gestione attraverso i fondi immobiliari. Tra queste forme di tutela, riteniamo che debbano esserci almeno le seguenti: l’obbligo a stare nel contratto agevolato e a non superare la fascia minima stabilita dagli accordi territoriali, nonché una durata contrattuale di almeno 9 anni, l’ intervento delle Regioni, degli Enti locali e degli IACP, comunque denominati, per esercitare il diritto di prelazione in caso di dismissione ed, eventualmente, di effettuare la successiva rivendita diretta ai conduttori al medesimo prezzo.
Siamo, naturalmente, favorevoli alla sospensione dei provvedimenti di sfratto ritenendo che, nel caso di detti enti, non dovrebbe essere consentita dalla nuova normativa di social housing da introdurre, la possibilità dello sfratto per finita locazione che, evidentemente, viene usata come arma di ricatto per praticare aumenti degli affitti.
Roma, 5 ottobre 2010
p. L’UNIONE INQUILINI
IL SEGRETARIO NAZIONALE
Walter De Cesaris
Unione Inquilini
Segreteria Nazionale
Via Cavour 101 – 00185 Roma
Tel 06/4745711 – fax 06 4882374
Internet www.unioneinquilini.it
