Piano Casa del Governo, come dovrebbe essere cambiato

Il governo Renzi ha approvato il decreto legge sul disagio abitavo, enfaticamente, chiamato “Piano casa”. Ma le misure presenti nel testo varato non vanno nella direzione giusta.


LE LETTERE CHIAVE DELL’ALFABETO PER CAPIRE IL PIANO CASA

 
 

Il governo Renzi ha approvato il decreto legge sul disagio abitavo, enfaticamente, chiamato “Piano casa”.

La grancassa della propaganda del governo ha presentato questo provvedimento con queste parole “un decreto legge per far fronte al disagio abitativo che interessa sempre più famiglie impoverite dalla crisi economica”.

Attraverso una radiografia ragionata delle principali voci, ordinato per lettere dell’alfabeto, delle singole misure presenti nel testo varato dal governo, spieghiamo perché ciò non è vero, nonché quali sono le nostre proposte di modifica nel merito delle misure adottate.

 

 

A” come “Alienazione” del patrimonio residenziale pubblico

 

L’articolo 3 prevede una drastica accelerazione del processo di vendita del patrimonio delle case popolari. In pratica, l’operazione consiste nel dare mandato a un decreto ministeriale, da emanare entro il 30 giugno, la definizione delle procedure di alienazione degli immobili di proprietà degli istituti delle case popolari, comunque denominati. Si istituisce infine un fondo presso la Cassa Depositi e Prestiti (finanziato per 18,9 milioni dal 2015 al 2020) per dare contributi in conto interessi su finanziamenti per l’acquisto egli alloggi.

Si precisa che i proventi delle vendite devono essere destinati a nuovi alloggi popolari.

 

Commento: questa rischia di essere la vera misura strategica presente nel decreto. Al contrario degli annunci, si agisce nel concreto per favorire la dismissione del patrimonio e non per incrementarlo, come sarebbe giusto e necessario, viste le 650 mila domande inevase che giacciono nei cassetti dei comuni italiani. Non inganni, la destinazione prevista dei proventi per la costruzione o recupero di nuovi alloggi popolari. Abbiamo già visto con i fondi Gescal che tale destinazione può facilmente essere aggirata (per esempio “prestando” nei bilanci le risorse ad altri capitoli senza poi restituirle). Inoltre, il saldo sarà sicuramente negativo: devi vendere almeno 3 alloggi popolari per raggiungere gli importi necessari per farne uno nuovo !

 

Proposta: è evidente che quest’articolo va rifiutato in blocco.

 

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C” come “cedolare secca”

 

Con l’articolo 9 si dispone (per il quadriennio 2014 – 2017) che l’aliquota per la cedolare secca a favore dei proprietari che affittano secondo le regole stabilite dal canale concordato (sulla base degli accordi territoriali tra associazioni della proprietà e sindacati inquilini) sia ridotta al 10% (era al 15%).

 

Commento: è una delle misure maggiormente pubblicizzate dal governo come intervento volto alla calmierazione degli affitti. In realtà, oggi, a causa della crisi e dell’esplosione del fenomeno sfratti per morosità, si assiste a un progressivo allineamento dei canoni di mercato a quelli degli accordi territoriali. Infatti, almeno nella maggior parte delle città, gli accordi territoriali, per essere concorrenziali con quelli del libero mercato, non potevano differenziarsi dai medesimi oltre un 20% (essendo quello sostanzialmente il differenziale di vantaggio fiscale per il canale concordato).

Con la modifica attuale, sostanzialmente il differenziale tra i due canali (il libero e il concordato) rimane assai modesto (è appena dell’11% sull’affitto percepito).

L’incremento del numero dei contratti stipulati al canale concordato è pertanto dovuto alla crisi economica e alla impossibilità per la gran parte degli inquilini di reggere i precedenti affitti di libero mercato. E’ un dato contingente, quindi, non strutturale.

Si mantiene, inoltre, una evidente disparità di vantaggio a favore dei proprietari più benestanti in quanto la differenza con la propria aliquota Irpef marginale è assai più alta per i redditi più elevati.

Se si volesse davvero intervenire, anche al fine di incrementare davvero strutturalmente il canale concordato, occorrerebbe eliminare la cedola re secca per il libero mercato. D’altra parte, non si capisce il perché lo Stato dovrebbe agevolare fiscalmente chi vuole il massimo profitto possibile dal proprio alloggio in affitto. Se non si accetta alcun limite (neanche quello del canale concordato) perché si dovrebbero avere agevolazioni?

L’introito relativo all’elevazione della tassazione sul libero mercato potrebbe essere destinato a finanziare una riduzione vera dei canoni di locazione attuali.

 

Proposta: in pratica, si potrebbe avanzare la seguente proposta immediata, che avrebbe una copertura al suo interno:

  • eliminare la cedolare secca per il libero mercato;

  • lasciare la cedolare secca al 15% per il canale concordato;

  • realizzare una sorta di no tax area per quei proprietari che accettassero un canone ridotto di una percentuale determinata e sostanziosa (da definire intorno ad almeno un ulteriore 30%) rispetto al canale concordato

Strategicamente, la nostra proposta alternativa è quella di un nuovo “canone equo”, rapportando il livello del canone a parametri oggettivi.

 

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D” come “detrazioni per gli inquilini”

 

Commento: All’art. 7 si stabilisce un incremento delle detrazioni dal reddito per gli inquilini titolari di contratti di locazione di alloggi sociali pari a 900 euro per i redditi fino a 15.493,71 e 450 euro per i redditi fino a 30.987,41.

Il sottosegretario Del Rio, con una demenziale dichiarazione, ha affermato che con questa misura si giungerebbe quasi ad azzerare l’affitto a chi vive in case popolari.

In realtà, la relazione tecnica al provvedimento, afferma che la norma si applica esclusivamente agli alloggi di social housing, quantificati nel numero di 40 mila (le case popolari sono circa 800 mila, 20 volte di più).

In ogni caso, questa norma è assolutamente ingiusta e oltretutto in conflitto con il principio di uguaglianza previsto dalla Costituzione, in quanto esclude gli inquilini che stanno nel settore privato (2 milioni e mezzo di nuclei familiari)

A parità di reddito, avrebbero diritto alla detrazione coloro che pagano di meno per l’affitto e hanno quindi una incidenza del canone sul reddito inferiore.

 

Proposta: Questo articolo va completamente riscritto, allargando la possibilità di detrarre l’affitto dal reddito a tutti gli inquilini, casomai cominciando da chi ha una incidenza del canone sul reddito maggiore. Si istaurerebbe un conflitto di interessi che permetterebbe ci contrastare il fenomeno del canone nero (circa 1 milione di contratti).

 

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F” come “fondo sociale” e “fondo per la morosità incolpevole”

 

Commento: E’ l’articolo 1 del decreto legge, un vero capolavoro di ipocrisia. L’aumento degli stanziamenti per i fondi per gli affitti, quello sociale e quello per la morosità incolpevole, vengono presentati attraverso l’arte del prestigiatore o come il gioco degli specchi nel luna park.

La propaganda del governo (leggi, la relazione tecnica al provvedimento) parla di un incremento di stanziamento per i due fondi pari a 100 milioni per il fondo sociale e ben 241,4 milioni per quello destinato alla morosità incolpevole.

Nella realtà, per la morosità incolpevole, si sommano gli stanziamenti relativi a 7 anni (dal 2014 al 2020) e per il fondo sociale (rifinanziato per soli 2 anni) si sommano 50 milioni per il 2014 e 50 milioni per il 2015.

Nella pratica, per i prossimi due anni, vi saranno 100 milioni per il fondo sociale e 39,6 milioni per la morosità nel 2014 e 100 milioni per il fondo sociale e 36,6 milioni nel 2015.

Nel 1999, come ricorda la medesima relazione tecnica, con un terzo degli sfratti di oggi, per il solo fondo sociale vi era uno stanziamento pari a 388 milioni.

Per il 2014 e 2015 (unici anni in cui il fondo sociale è finanziato) siamo a meno di un terzo dello stanziamento di 15 anni fa.

La nostra proposta alternativa minima consiste nel far coincidere con la realtà gli annunci del governo, portando a 200 milioni all’anno lo stanziamento del fondo sociale per gli affitti e a 250 milioni l’anno quello per la morosità incolpevole.

 

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O” come “occupazioni”

 

Commento: L’art. 5 prevede che chi occupa abusivamente un immobile non può chiedere né la residenza né l’allacciamento a pubblici servizi.

Si tratta di una norma che, formalmente, si presenta come una misura di ripristino della legalità ma che, invece, nella sostanza, rappresenta un attacco alle forme di lotta che si stanno estendendo in molte realtà metropolitane, dove è più evidente e lancinante il contrasto tra patrimonio abbandonato e degradato (spesso lasciato così per realizzare lucrosi cambi di destinazione d’uso) e fabbisogno abitativo e di spazi di socialità inevasi.

Nella relazione tecnica, parlando di una previsione di abbattimento di una percentuale del 40% del fenomeno delle occupazioni abusive, si potrebbe far ritenere che la norma è scritta guardando al fenomeno delle occupazioni abusive nelle case popolari ma, in realtà, come è scritta, essa trova una applicazione generale.

Naturalmente, come per ogni cosa, ogni occupazione va vista nello specifico e nel suo contesto.

Noi riteniamo che occupare immobili abbandonati, specialmente pubblici ma anche privati che determinano degrado del territorio, rappresenti una forma di lotta importante che pone alle amministrazioni pubbliche il tema del recupero e del riuso del già costruito ai fini della residenza sociale e del governo democratico del territorio, sottraendo spazi alla speculazione immobiliare.

 

Proposta: la nostra richiesta non può che essere la soppressione dell’articolo.

 

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P” come “Piano casa”

 

Commento: E’ quello che non c’è.

 

Un piano casa degno di questo nome dovrebbe porsi il problema di rispondere a due domande sociali che rappresentano i nodi strutturali della sofferenza abitativa in Italia: la carenza di abitazioni sociali e il caro affitti. Ci sono almeno 650 mila domande inevase giacenti presso i comuni per avere una casa popolare da parte di nuclei familiari che ne avrebbero diritto. Altre migliaia non fanno neanche la domanda in quanto già sanno che non potranno avere risposta. L’Italia è il fanalino di coda dell’UE per offerta di abitazioni sociali (4 ogni 100 contro una media di 16) e il Paese in cui la coabitazione dei giovani nelle famiglie di origine è più lunga. Solo negli ultimi 5 anni (dal governo Berlusconi del 2008) abbiamo assistito a svariati annunci di piani casa. Nessuno ha mai cercato di fornire le risposte su richiamate. Quelli targati Berlusconi, in realtà erano o condoni (più o meno mascherati) o veri e propri interventi mirati a deregolamentare norme urbanistiche o di autorizzazione di tipo edilizio. Quella attuale del governo Renzi ha al suo cuore l’ulteriore attacco per la dismissione del patrimonio di edilizia residenziale pubblica mascherato da alcuni interventi palliativi, utilizzati come “ballon d’essai”. Un vero piano casa è il capitolo da scrivere per aprire una nuova politica abitativa. Nel nostro Paese, possiamo ricordare due interventi di tale respiro strategico: il cosiddetto Piano Ina Casa subito all’indomani del secondo dopoguerra e il paino decennale per l’edilizia degli anni 70. Naturalmente sono molto diverse le condizioni sia di antropizzazione sia di cementificazione del territorio.

 

Proposta: Oggi serve un vero piano casa per incrementare, di almeno 800 mila alloggi sociali, l’offerta pubblica, non con nuova espansione ma fondato sul recupero e il riuso del patrimonio esistente, a partire dall’enorme patrimonio pubblico del demanio civile e militare ma anche di comuni, regioni, ipab, asl e province, in disuso o da dismettere.

Come si può finanziare questo piano? Pensiamo che si possa finanziare strutturalmente, con una percentuale costante del bilancio pubblico (l’1%), reperendo le risorse in particolare dalla rendita immobiliare.

Alcune ipotesi:

  • una penalizzazione fiscale dello sfitto;

  • un prelievo sui patrimoni immobiliari oltre la prima casa;

  • il contrasto efficace dell’evasione dei canoni.

  • un fondo alimentato dalle cauzioni dei contratti per locazioni di immobili ad uso residenziale e non residenziale

 

 

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R” come “Riscatto a termine degli alloggi sociali”

 

L’articolo 8 del decreto dispone che, trascorsi almeno 7 anni, dalla stipula del contratto di locazione, il conduttore possa riscattare l’alloggio sociale in cui vive.

La norma, per come è stata scritta, si applica esclusivamente al patrimonio del cosiddetto social housing, una quota residuale del patrimonio abitativo.

La norma si applica corrispondendo al proprietario un canone mensile che viene maggiorato di un importo che vale in conto del prezzo di acquisto futuro. Ai fini fiscali l’intero importo (compresa la parte in conto di futuro acquisto) viene considerata canone.

 

Commento: Anche questa norma è stata molto propagandata dal governo ma in realtà ha un impatto assai limitato. In ogni caso, se fosse estesa per esempio al sistema delle case popolari, rappresenterebbe in ogni caso una sottrazione di intervento pubblico. Già in una precedente campagna elettorale Brunetta sostenne la proposta di “regalare” le casse popolari a chi vi abita. C’era molto demagogia evidentemente ma, alla fin fine, il senso di operazioni del genere è portare lo Stato (inteso come insieme dell’intervento pubblico del centro e dei territori) fuori dal comparto abitativo, privatizzandolo completamente. Una scelta non solo iniqua ma sbagliata.

Se la norma del riscatto si applica alle abitazioni di social housing, si deve estendere ai processi di alienazione del patrimonio pubblico (partecipato e/o controllato) non statale, in particolare gli enti di varia natura (previdenziali ma non solo).

 

Proposta: chiediamo di modificare la norma del riscatto per il social housing ed estenderla al patrimonio degli enti previdenziali pubblici e privatizzati, nonché degli altri enti partecipati o sotto il controllo o la partecipazione pubblica.

 

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R” come “Recupero di immobili e alloggi di edilizia residenziale pubblica”

 

E’ l’unica parte del decreto che può essere considerata positiva. L’art. 4, infatti, prevede che entro 6 mesi dall’entrata in vigore della legge di conversione del decreto, il governo vari un decreto attuativo in cui sia varato un piano nazionale di recupero del patrimonio delle case popolari, sia attraverso il ripristino di alloggi di risulta, sia attraverso interventi di manutenzione straordinaria. A tale scopo si stabilisce un finanziamento di 500 milioni di euro recuperato attraverso la revoca di altri finanziamenti (che però per 100 milioni finanziano gli interventi di cui al successivo art. 11, relativo a interventi di riqualificazione di tipo urbanistico, compresi servizi collettivi, spazi pubblici, verde, parcheggi collettivi e quote di alloggi di edilizia residenziale sociale.

Nella relazione tecnica si parla della possibilità di mettere a disposizione, attraverso i suddetti strumenti, circa 12 mila alloggi di risulta e 10 mila recuperati con la manutenzione straordinaria.

 

Commento: ci sono alcune criticità che vanno messe in evidenza:

  • non si tratta di nuovi stanziamenti ma della riallocazione di finanziamenti già esistenti (a questo proposito, dove sono andati a finire i 1.500 milioni di euro di fondi ex Gescal ancora segnalati come giacenti e non utilizzati?);

  • 6 mesi per il varo del decreto del piano di recupero sono veramente troppi. Se ci vogliono 6 mesi solo per varare un piano, quanto ci vorrà per realizzarlo? Il rischio reale è di trovarci di fronte alla solita promessa di interventi che poi si perdono per strada così che nel futuro quegli stessi 500 milioni saranno messi a disposizione di un altro piano, inseguendo un circolo vizioso tra finanziamenti che attingono sempre dagli stessi soldi investiti su piani che si riciclano ma rimangono sempre sulla carta;

  • Un piano di recupero degli alloggi di edilizia residenziale pubblica, oggi non assegnati perché inagibili, è una cosa importante e può permettere il recupero di almeno 30 mila alloggi. Per essere un intervento strutturale, però, deve essere solo il primo “step” di un piano più complessivo, quel Piano Casa per incrementare l’offerta di alloggi a canone sociale attraverso il riuso del patrimonio pubblico, a cominciare dal demanio civile e militare

 

Proposta: va chiesto di ridurre i tempi del varo del piano e di stabilire percorsi e tempi di verifica della sua attuazione. Inoltre, va richiesto un finanziamento suppletivo, ricorrendo oltre alla revoca di piani non attuati, nuove risorse dal bilancio pubblico, coprendole con gli intervento a carico della rendita immobiliare, come prima descritto.

 

Unione Inquilini – Segreteria Nazionale

Via Cavour 101, Int. 4 – 00184 Roma – Tel. 0647.45.711 – Fax 06488.23.74

e mail: unioneinquilini@libero.itsito internet: www.unioneinquilini.it

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